Duval Diagnostics Immobiliers

Les diagnostics

Au cours de ces dernières années, la réalisation d'un certain nombre de diagnostics, lors de la vente et de la location d'un bien immobilier, nous a été progressivement imposée par la législation.

Vécue au départ comme une contrainte, aussi bien par les professionnels de l'immobilier que par les particuliers, cette réglementation traduit en fait une véritable évolution des mentalités.

Les diagnostics réglementaires sont une réelle opportunité pour le monde de l'immobilier car la transaction immobilière et les locations sont plus solides quand elles sont bâties sur la transparence.

Les diagnostics obligatoires

• en cas de vente

- Le dossier de diagnostic technique :

L'article L.271-4 bu code de la construction et de l'habitation prévoit qu'  « en cas de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique, fourni par le vendeur, est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente ».

Sept diagnostics composent actuellement le « dossier de diagnostic technique vente » :

• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP),

• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT),

• le diagnostic de performance énergétique (DPE),

• l'état relatif à la présence de termites,

• l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante,

• l'état de l'installation intérieure de gaz,

• l'état de l'installation intérieure d'électricité.

Un huitième diagnostic sera introduit dans le dossier aux alentours de 2013 :

Le document établi à l'issu du contrôle de l'assainissement non-collectif.

Autres diagnostics :

• constat de superficie selon la loi Carrez,

• l'état des lieux relatif à la conformité de surface et d'habitabilité d'un logement dans le cadre d'un prêt à taux zéro (PTZ).

Pour la plupart de ces diagnostics, la sanction pour le vendeur en cas de méconnaissance de ses obligations est de ne pas être exonéré de sa garantie des vices cachés* même en présence d'une clause d'exonération.

• en cas de location

Au même titre que le vendeur d'immeuble, et parallèlement à son obligation de louer un logement décent, le bailleur doit informer le locataire des éventuels vices et défauts du bien. Si pour lui, l'enjeu est de se garantir de recours du locataire, ses obligations ne se limitent pas à la seule délivrance de l'information. Il est aussi, et surtout dans certains cas, tenu de réaliser les éventuels travaux nécessaires avant l'entrée du locataire sous peine de sanctions pénales particulièrement lourdes.

L'article 3-1 de la loi de 6 juillet 1989 introduit par l'ordonnance du 8 juin 2005 impose le regroupement en un seul dossier de l'ensemble des documents destinés à l'information du locataire.

- le dossier de diagnostics technique location comprend :

• le constat des risques d'exposition au plomb (CREP),

• l'état des risques naturels et technologiques (ERNT),

• le diagnostic de performance énergétique (DPE).

* Qu'est ce qu'un vice caché ?

Un vice caché est un défaut, non apparent lors de l'achat, qui empêche l'usage du bien dans des conditions normales.

C'est le cas d'une installation de gaz s'avérant dangereuse, une infestation de termites ou encore de fissures rebouchées mais réapparues après la vente et résultant de l'insuffisance de fondations.

C'est au seul juge d'estimer si ce défaut était réellement caché, qu'il existait bien au moment de la vente, qu'il est suffisamment grave pour empêcher ou gêner l'occupation normale du bien et que l'acquéreur n'en avait pas connaissance au moment de contracter.